Calculer la rentabilité et le rendement

Calculer la rentabilité d'un investissement est une étape très importante. C'est en effet ce qui va déterminer l'intérêt de l'investissement. En effet, la rentabilité est l'argent que votre investissement va récupérer. Il dépend donc des loyers perçu mais aussi de la valeur de votre bien (le montant investi pour l'acquérir).

Ainsi, en comparant la rentabilité de différents projets, vous pourrez voir lequel vous rapportera le plus d'argent et vous aider ainsi à bien choisir dans quoi vous pourrez investir.

Enfin, nous allons distinguer la rentabilité brute de la rentabilité nette.

Rentabilité brute

Le calcul de la rentabilité brute est assez simple. Il suffit de prendre les 12 mois de loyers perçus, de diviser par le montant de l'investissement et de multiplier par 100.

$Rentabilité\; Brute\; =\; (\; (12\; X\; Loyer\; Mensuel)\; /\; Montant\; investissement\; )\; X\; 100$

Exemple :

• J'ai investi 100 000 € dans une chambre d'une maison de retraite EHPAD
• La chambre me rapporte 400€ par mois
• La rentabilité brute est de donc de : $(\; (\; 12\; X\; 400)\; /\; 100\; 000\; )\; X\; 100\; =\; 4,8\; \%$

Comme vous le voyez la rentabilité brute ne fourni qu'une version partielle de la situation. Ainsi, si je récupère bien les loyers mensuels, le problème vient du fait que je ne déduis pas les différents frais de fonctionnement du calcul.

C'est pour cela que la rentabilité nette fournie un meilleur indicateur que la brute.

Rentabilité nette

Dans ce calcul, nous allons déduire des "loyers" les frais de gestions et autres choses.

La principale chose à laquelle on peut penser c'est la taxe foncière. Car, vous serez propriétaire d'une chambre ou d'un petit studio. Or, comme tout propriétaire vous devrez payer chaque année une taxe.

Si on reprend le calcul précédent cela donne ceci :

$Rentabilité\; Nette\; =\; (\; (12\; X\; Loyer\; Mensuel)\; -\; Taxe\; foncière\; et\; autres\; charges\; /\; Montant\; investissement\; )\; X\; 100$

Dans l'hypothèse où seule la taxe foncière serait présente voici l'exemple corrigé :

• J'ai investi 100 000 € dans une chambre d'une maison de retraite EHPAD
• La chambre me rapporte 400€ par mois
• Je dois payer une taxe foncière de 350€
• La rentabilité nette est de donc de : $(\; (\; 12\; X\; 400)\; -\; 350\; /\; 100\; 000\; )\; X\; 100\; =\; 4,45\; \%$

Il faudra bien sûr veiller à bien déduire tous les frais et charges en plus de la taxe foncière.

Un vrai calcul

Voici maintenant un calcul issu de données trouvées auprès d'un promoteur en investissement dans des EHPAD. Ces informations sont datées de août 2016.

• On investi dans une chambre d'un EHPAD dans le sud de la France
• C'est un programme neuf, donc on peut bénéficier d'un Censi-Bouvard (bien que cela ne rentre pas dans le calcul)
• La montant H.T. est de 125 700 €
• Les loyers rapportent 5 350 € chaque année
• La taxe foncière est de 270 €
• La rentabilité nette est de donc de : $(\; (\; 5\; 350\; )\; -\; 270\; /\; 125\; 700\; )\; X\; 100\; =\; 4,04\; \%$