Ce système permet d’investir et de se constituer un patrimoine immobilier (souvent sans apport). A la fin du prêt, vous êtes propriétaire d’un bien financé en partie par votre locataire. Le reste, c’est-à-dire la différence entre les loyers et les remboursements du prêt est assurée par votre épargne mensuelle.

Cet effort d’épargne peut être plus ou moins important selon 2 paramètres déterminants :

• Le rendement (ou rentabilité) de l’investissement ;
• La durée du prêt.

> Comment calcule-t-on la rentabilité d’un investissement locatif ?
La rentabilité brute d’une opération d’investissement immobilier est déterminée par son prix d’acquisition et le montant des loyers annuels perçus.

Exemple : Vous achetez un bien immobilier 100 000 € que vous pouvez louer 500 € par mois soit 6 000 € par an. Votre rentabilité sera donc de 6% par an.

L’impact du crédit sur votre investissement : la durée de votre crédit a un impact direct sur vos mensualités de remboursement. Plus vous allongez cette durée, plus vos mensualités et par conséquent votre effort d’épargne diminuent.

Attention : les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif à fiscalité classique génèrent des impôts supplémentaires au propriétaire. Cette incidence fiscale diminue la rentabilité brute de l’opération présentée en exemple.
Si vous êtes moyennement ou fortement fiscalisés, vous avez tout intérêt à investir dans l’immobilier, en bénéficiant des réductions d’impôts offertes par le dispositif fiscal Robien.

> DISPOSITIF FISCAL
Un dispositif fiscal est une loi votée par décret. Sous certaines conditions, elle permet aux particuliers de réduire leurs impôts, grâce à l’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif.

Pourquoi investir sous dispositif fiscal : Dans le cadre d’un investissement locatif classique, les loyers que vous percevez viennent s’ajouter à vos autres revenus et sont imposés à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Une partie importante des loyers peut être ainsi absorbée par vos impôts.

Exemple : votre investissement locatif vous rapporte tous les mois 500 € de loyer.
Si vous êtes imposé à une Tranche Marginale (TMI) de 38.54%, il ne vous restera plus que 358 € une fois vos impôts payés.Investir dans le cadre d’un dispositif fiscal adapté à votre situation vous permet de ne pas augmenter vos impôts. Mais, au contraire, de les diminuer sensiblement sur plusieurs années.

> Les principaux dispositifs fiscaux
Il existe différentes lois fiscales favorisant l’investissement locatif. Principalement :

• La loi Girardin ;
• La loi Malraux ;
• La loi Demessine Z.R.R. (Zone de Revitalisation Rurale) ;
• Le dispositif L.M.P. (Loueur Meublé Professionnel) ;
• Le dispositif L.M.N.P. (Loueur Meublé Non Professionnel) ;
• La loi de Robien (ex loi Besson)

La loi de Robien : dans la majorité des cas la loi Robien est le moyen le plus simple et le plus performant pour réduire vos impôts, tout en constituant votre patrimoine immobilier. Le dispositif fiscal Robien permet d’investir librement dans toute la France (sans apport et de bénéficier de déductions fiscales très avantageuses).

> PROFITEZ DES LOIS
Votre faible effort d'épargne ajouté aux loyers que vous percevrez et aux économies importantes d'impôts que vous réaliserez, vont vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier à bon compte et de préparer votre retraite grâce aux revenus locatifs.

> QUEL CHOIX POUR VOUS ?
Quotient familial = Tranches marginales d'imposition
de 4 334 à 8 524 EUR : 6,83%
de 8 524 à 15 004 EUR : 19,14%
de 15 004 à 24 294 EUR : 28,26%
de 24 294 à 39 529 EUR : 37,38%
de 39 529 à 48 747 EUR : 42,62%
supérieur à 48 747 EUR : 48,09%

Pour obtenir votre quotient familial, vous devez diviser votre revenu net imposable par votre nombre de parts.

La loi de Robien, loi Malraux, Monuments historiques, le statut L.M.P. réduisent le revenu global et par conséquent sont d'autant plus intéressants quand on se trouve dans une tranche élevée. La loi Demessine et la loi Girardin procurent une réduction d'impôts; et le statut L.M.P., le statut L.M.N.P. et la loi Demessine permettent en plus de récupérer la TVA sous certaines conditions.