> Les avantages
Si le bien génère des recettes et si le propriétaire ne l’occupe pas il pourra déduire du revenu foncier l’intégralité des charges afférentes à l’immeuble. Soit les dépenses de réparation, les dépenses d’amélioration, les impôts, taxes, prime d’assurance, frais de promotion et publicité, les intérêts d’emprunt.
Lorsque le bien ne génère que des recettes accessoires (visites payantes), elles sont soumises au régime de droit commun des revenu foncier après déduction des charges telles que la rémunération des caissiers et guides, les frais de promotion et de publicité. Dans ce cas l’abattement forfaitaire est de 14 %. De plus, s'il s'agit d'un parc ou d'un jardin l'investisseur bénéficie d'un abattement complèmentaire de 2 286,74 €, dans le cas contraire il bénéficie d'un abattement de 1 524,49 €.
Si le bien est occupé et génère des recettes les charges foncières liées à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (partiel ou total) sont imputables sur le revenu global. Celles relatives au droit de visite ou à la location sont déduites des recettes. En cas de déficit foncier celui-ci est imputable du revenu global, sans limitation.
Enfin, lorsque le bien ne génère aucune recette certaines charges peuvent être déduites du revenu global comme entre autres les cotisations de strict entretien versées à l’administration des affaires culturelles et des participations à des travaux effectués par celle-ci. La totalité des dépenses de travaux de réparation ou d’entretien diminuées de la participation de l’état dans le cas d’une subvention. Les autres charges et intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global à 100% si la visite est gratuite et à 50% dans le cas contraire.
Dès que le bien est classé comme monument hisitorique ou inscrit à l’ISMH : le bien est placé sous l’étroite surveillance du ministère de la culture. Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou partie sans l’accord de ce ministère.
Les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu’après autorisation et ils doivent se dérouler sous le contrôle de l’administration. Le propriétaire est tout de même libre de choisir l’architecte et l’entreprise chargée de la rénovation.
Cette mesure permet d'obtenir une exonération totale des droits de succession même si l’héritier n’est pas de la famille de l'investisseur. Celle-ci est tout de même subordonnée à la souscription d’une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture et des Finances stipulant le maintien sur place des éléments, l’entretien du bien ainsi que l’ouverture au public au moins 100 jours par an.
Enfin, cette mesure vous permet aussi de protéger efficacement votre famille. En effet, la souscription d'une assurance décès-invalidité à 100 % sur l’emprunteur (ou sur chacun des coemprunteurs) autorise la famille à conserver le bien sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d’invalidité. Attention, ceci n'est pas hors droits de succession.
> Déductions des charges foncières
Les propriétaires des immeubles historiques ou assimilés peuvent déduire les charges foncières qu’ils supportent sous certaines conditions.
1) LES IMMEUBLES CONCERNES
- Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ;
- Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou, en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine.
Ces immeubles doivent avoir fait l’objet d’un agrément préalable spécial accordé par le ministre de l’économie et des finances ou le directeur régional des impôts.
Lorsque le bien ne génère que des recettes accessoires (visites payantes), elles sont soumises au régime de droit commun des revenu foncier après déduction des charges telles que la rémunération des caissiers et guides, les frais de promotion et de publicité. Dans ce cas l’abattement forfaitaire est de 14 %. De plus, s'il s'agit d'un parc ou d'un jardin l'investisseur bénéficie d'un abattement complèmentaire de 2 286,74 €, dans le cas contraire il bénéficie d'un abattement de 1 524,49 €.
2) CONDITIONS SPÉCIALES
- Les travaux ne peuvent débuter qu’après l’autorisation de l’administration et se dérouler ensuite sous leur contrôle ;
- Le volume habitable doit être conservé ;
- Lorsque le bien est loué, c’est au minimum pour 6 ans.
3) OPÉRATION DE DÉFISCALISATION
Trois cas se présentent :
- Soit l’immeuble procure des recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire et la totalité des charges foncières peut être imputée sur les revenus fonciers. S’il y a déficit foncier, celui- ci est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global.
- Soit l’immeuble ne procure aucune recette imposable (immeuble ouvert gratuitement au public) et les charges foncières afférentes à l’immeuble sont déductibles du revenu global selon les conditions des art 41 E à 41 J de l’annexe III du CGI.
- Soit l’immeuble ne procure pas de recettes imposables et est occupé par son propriétaire (immeuble loué partiellement et dont certaines pièces sont ouvertes à la visite payante) : les charges foncières se rapportant à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition sont imputables sur le revenu global , les autres charges étant prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. Une exonération de droit de succession est possible lorsqu’une convention à durée indéterminée entre les légataires ou donataires et les héritiers et les ministres de la culture et des finances.
4) NÉCESSITE DE L’INTERVENTION D’UN SPÉCIALISTE
Cette opération de défiscalisation nécessite l’intervention d’un spécialiste car elle nécessite beaucoup de connaissances et de temps.
Cette mesure permet d'obtenir une exonération totale des droits de succession même si l’héritier n’est pas de la famille de l'investisseur. Celle-ci est tout de même subordonnée à la souscription d’une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture et des Finances stipulant le maintien sur place des éléments, l’entretien du bien ainsi que l’ouverture au public au moins 100 jours par an.
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