Le dispositif fiscal de la loi Robien est ouvert à ceux qui achètent un logement ancien ou un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale.
La modification récente de cette loi Robien est, généralement, évoquée sous le nom de Robien recentré ou Robien modifié.
Le dispositif Robien recentré peut être utilisé pour les cas suivants :
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les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er septembre 2006,
situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d’outre-mer. De plus, ce dispositif ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation.
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les logements que le contribuable fait construire et faisant l'objet, à compter du 1er septembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier,
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les locaux affectés à un autre usage que l'habitation acquis à compter du 1er septembre 2006 et que le contribuable transforme en logements,
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les logements acquis à compter de cette date et que le contribuable réhabilite.
N’entrent pas dans le champ d’application De Robien recentré les résidences secondaires ou saisonnières.
Pour bénéficier de l'amortissement de Robien recentré, vous devez louer votre logement non meublé, à titre de résidence principale, pendant une durée minimum 9 ans. Le logement doit être situé en France ou dans les départements d'Outre-mer.
Les bénéficiaires
Le dispositif Robien recentré peut être utilisé uniquement par des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Le logement peut être la propriété : des deux époux ou d'un seul d'entre eux, ou de leurs enfants à charge mineurs ou infirmes, ou encore enfants majeurs rattachés.
Certaines personnes morales peuvent aussi faire du dispositif Robien recentré : c'est-à-dire des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés. Les revenus de ces immeubles sont alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes).
Les investisseurs concernés sont les particuliers qui payent au moins 3 500 euros d’impôts et qui ont un niveau d’imposition de plus de 30 %.
Conditions relatives aux locataires
Il n’y a pas de condition de ressources du locataire. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s’agir d’un ascendant ou descendant du contribuable.
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur. En revanche, la location à un ascendant ou à un descendant de l’investisseur est permise.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à la condition qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. L’administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement. Dans cette hypothèse, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d’une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d’autre part, la personne morale et l’occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds de loyers fixés réglementairement.
La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d'acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux. La durée de location de 9 ans exigée est calculée de date à date à compter de la prise du bail initial.
Congé du locataire
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location. Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois. De plus, le propriétaire se devra d’établir qu’il a mis tout en œuvre pour trouver un nouveau locataire.
L'amortissement de l'investissement
Les propriétaires de logements neufs peuvent bénéficier, dans le cadre de la loi Robien recentré, d'un amortissement de leur investissement selon le rythme suivant :
- au taux de 6%, les sept premières années,
- 4%, les deux années suivantes.
L’engagement et par conséquent l’avantage fiscal ne peuvent être prorogés au-delà de neuf ans. L’amortissement global est donc de 50% sur 9 ans.
En présence d'un déficit foncier (charges supérieures à vos loyers), il est possible de l'imputer sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros (hors intérêts d'emprunt). Le surplus de déficit ainsi que les dépenses correspondantes aux intérêts d'emprunt sont, quant eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Selon la loi Robien recentré, il est nécessaire de s'engager à les louer nus (c'ets-à-dire non meublés) à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans.
Les propriétaires de logements anciens sans travaux bénéficient, quant à eux, d'une déduction forfaitaire majorée de 40 % au lieu de 14 % normalement sur leur revenus fonciers, à condition de s'engager à les louer nus, à titre de résidence principale pendant au moins six ans.
Les avantages de la défiscalisation
Ce dispositif permet d’amortir jusqu'à 50 % du montant de l’investissement, grâce à un amortissement de 6 % par an pendant 7 ans et 4 % par an pendant 2 ans.
Le plafond annuel de défiscalisation est de 10 700 euros ; le surplus peut être reporté sur les dix années suivantes.
Les frais de gestion (primes d’assurances, frais de rémunération des gardes et concierges d’immeuble...), taxe foncière et intérêts d’emprunts peuvent être déduits avec le régime de Robien.
Plafonds des loyers - logement neufs
Ce tableau est valable depuis le 1er janvier 2008 (Parution journal officiel du 31 janvier 2008)
Zone géographique
Loi robien recentré |
Plafond de loyers - logements NEUFS
(par mètre carré, charges non comprises) |
zone A |
21.02 € |
zone B1 |
14.61 € |
zone B2 |
11.95 € |
zone C |
8.76 € |
Zone A = Ile de France (Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne.
Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton). Genevois français
Zone B1 = comprend les 23 agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres plus petites. Départements Outremer. Corse et îles
Zone B2 = comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants à 250 000 habitants
Zone C = le reste du territoire français.
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d’euro supérieur.
En Loi Robien recentré, la surface à prendre en compte n'est pas la surface habitable mais la surface utile. Cette dernière est égale à la surface habitable augmentée, dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié des surfaces annexes réservées exclusivement à l'usage de l'occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Le balcon et la cave sont à prendre en compte dans ce calcul.
Par contre la surface des parkings ou garage ne font pas partie de la surface utile. Vous pouvez donc les louer indépendamment de l'appartement sans tenir compte des plafonds de loyer.
L’investisseur doit attendre au moins 9 ans pour revendre. Le bien peut aussi être conservé au-delà du remboursement du prêt.
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