Qui sont les bénéficiaires du dispositif ?
Ce dispositif s'adresse aux personnes imposées aux tranches supérieures, en leur permettant d’imputer les déficits fonciers émanant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global, et ce sans aucun plafond.
Les bénéficiaires sont toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le locatif en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'I.S. (Impôt sur les sociétés). Il s'agit principalement des SCI (Société Civile Immobilière) et des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers).
Ce dispositif de défiscalisation est particulièrement interressant parce que :
 L'impact de la défiscalisation est immédiat sur l'année d'acquisition,
La d éfiscalisation est sans limite et sur une durée courte de 1, 2 ou 3 ans,
Le montant de la réduction d'impôt est illimité.
Les investissements autorisés :
Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire ;
Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine ;
Immeuble précédemment cité détenu par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IR.
Les conditions d'application du régime de la loi Malraux
Si vous comptez bénéficier des avantages fiscaux en cas de travaux :
L'immeuble doit être affecté à l'habitation ;
L'initiative de restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle. L'opération doit porter sur la restauration complète d'un immeuble bâti à l'initiative des propriétaires ou d'une collectivité publique ;
L'opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAU ( zone de protection du patrimoine architectural et urbain ). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI). Et dans les cas des ZPPAU, les travaux doivent avoir été déclarés d'utilité publique (DUP) ;
Vous devez prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans ;
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration ;
Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans.
Conditions de location
La location doit débuter avant le terme des 12 mois qui suivent l'achèvement des restaurations. En cas de départ du locataire, vous disposez de 6 mois pour en trouver un autre ;
Le montant du loyer est libre (il n'est soumis à aucun plafond) ;
Le locataire doit être une personne physique ;
Aucune condition de ressources n’est exigée.
Avantages fiscaux de la loi Malraux
Vous pouvez déduire de votre revenu global imposable toutes vos dépenses de travaux spécifiques supportées à l'occasion de la restauration complète de l'immeuble (à l'exclusion des intérêts d'emprunt), sans limitation de montant.
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans limitation de montant, à l'exception de la part résultant des intérêts d'emprunt.
- Ces avantages s'appliquent aux domaines suivants :
les charges déductibles des revenus fonciers ;
les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration ;
les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde ;
le déficit pris en compte pour le plafonnement de l'impôt sur la fortune (le dispositif concerne donc les contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème) ;
les intérêts d'emprunt imputables 10 ans sur les autre revenus fonciers ;
le gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition ;
l'imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global.
Les revenus fonciers encaissés sont imposables selon les règles du régime réel d'imposition. Vous ne pouvez pas bénéficier du régime microfoncier.
L'imposition lors de la revente
Le calcul de la plus-value réalisée lors de la revente ne prend pas en compte le coût des travaux - y compris après 6 ans ;
Afin de limiter la taxation, il sera souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire : les plus-values immobilières bénéficiant d'un abattement de 5 % par année de détention.
Point particulier sur le mécanisme de défiscalisation
Le propriétaire remplira une déclaration d’impôt 2044S lors de sa déclaration de revenus ;
Les intérêts d’emprunt de l’achat ou des travaux ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers existants ;
L’investisseur pourra défiscaliser l’ensemble des sommes versées sur le compte de l’AFUL pendant l’année fiscale au cours de laquelle les dites sommes sont versées, et pas utilisées.
Démarches à effectuer
Si votre immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, et que vous souhaitez bénéficier des dispositions de la loi Malraux, vous devrez fournir aux services fiscaux les justificatifs suivants :
une note sur papier libre comportant l'adresse et la surface du logement, et un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l'achèvement des travaux, à usage de résidence principale du locataire, pendant 6 ans,
les déclarations 2042 et 2044 S,
une déclaration de revenus pour l'imputation sur le revenu global,
une copie du bail,
le cas échéant, la copie de l'autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l'architecte,
le cas échéant, la copie de la déclaration d'utilité publique.
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