> Pour gommer la tranche marginale d'imposition et réaliser un investissement patrimonial
1) Objet de l’investissement
- Immeuble affecté à l’habitation ;
- Situé dans un secteur sauvegardé ;
- Ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (travaux déclarés d’utilité publique).
2) Nature de l’avantage fiscal
- Imputation sur le revenu global ;
- Imputation sur les revenus fonciers des intérêts d'emprunts.
3) Montant de l'avantage fiscal
Sur Revenu global : l'ensemble des dépenses liées à la restauration à l'exclusion des intérêts d'emprunt sans limitation de montant, soit :
- Les travaux de rénovation à l'exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
- Les frais d'adhésion à l'AFU
- Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
- Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
- Les travaux de transformation en logement dans le volume bâti existant.
Sur les Revenus fonciers : les intérêts d'emprunt, les frais de prêt, l'assurance, les frais de dossier.
> Bénéficiaire de l'avantage fiscal
Personnes personnellement propriétaires des locaux objet de l'opération de restauration,
Personnes associées de sociétés civiles soumises à l'impôt sur le revenu propriétaires des locaux objet de l'opération de restauration.
Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l’opération de restauration immobilière. A l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt, toutes les charges de la propriété de droit commun peuvent engendrer un déficit imputable non plafonné sur le revenu global.
L'investisseur bénéficie d'un abattement forfaitaire sur les loyers de 14%.
Il est à noter que ce régime est incompatible avec le régime Micro-Foncier, et qu'une opération Malraux terminée peut être transformée en Besson dans l’ancien.
> Contraintes
Engagement par le propriétaire (personne physique ou morale) de louer :
- le logement nu ;
- à usage de résidence principale du locataire ;
- pendant une durée de six ans ;
- devant prendre effet dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux.
De même diverses obligations déclaratives incombent à l'investisseur, comme entre autre un engagement de location, une déclaration des revenus fonciers numéro 2044 spéciale, une copie du bail, le cas échéant, la copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte, et le cas échéant, la copie de la déclaration d’utilité publique.
Engagement par les associés de la personne morale (elle-même soumise à l’engagement ci-dessus) de conserver leurs parts pendant six ans.
Les propriétaires d’immeubles placés sous le présent dispositif ne peuvent pas opter pour le régime du " micro-foncier".
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