> Le principe de la Location Meublée Professionnel et Non Professionnel
Les avantages fiscaux s'appliquent aux investisseurs dans les logements meublés à usage locatif et les résidences de services (Etudiantes, Médicalisées, Affaire, Tourisme).
2 types de locations existent :
- Le LMP : le loueur en meublé professionnel ;
- Le LMNP : le loueur en meublé non professionnel.
> Plus en détail
Principe de défiscalisation : La location en meublé diffère des locations dites nues et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux. Trois possibilités s'offrent à celui qui loue en meublé : soit il ne fait aucune déclaration spécifique et sera imposé normalement au titre des revenus qu'il en retire, soit il opte pour le régime de la location en meublé professionnel, soit il choisi le statut de la location en meublé non professionnel. La location en meublé professionnel est un domaine privilégié par le législateur. Son régime fiscal est dérogatoire du droit commun en matière d'impôt sur les bénéfices, de TVA, d'impôts directs locaux (taxe d'habitation, taxe foncière et taxe professionnelle), de droit de bail et d'impôt sur la fortune.
La location à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements est une activité commerciale. Cette activité au regard de l'impôt sur le revenu est de la catégorie des BIC et non des revenus fonciers.
1) Les personnes qui louent ou sous louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérés
- Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans les limites raisonnables.
- Les personnes qui mettent de façon habituelles à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produits de ces locations lorque celui-ci n'excède pas 760 euros par an.
2) Loueur non professionnel, loueur professionnel et régime des déficits
A partir de 23 000 euros de revenus locatif en meublé l'option loueur professionnel ou non professionnel s'impose car les incidences fiscales sont différentes.
Les loueurs en meublé professionnel sont ceux qui font la démarche de s'inscrire en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23 000 euros (23 000 euros) de recettes annuelles ou retirent de l'activité de loueur au moins 50% de leurs revenus.
A contrario les non professionnels sont ceux qui bien qu'inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel, réalisent un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 euros et moins de 50% de leur revenu global.
> Loueur Meublé Professionnel
1) Un statut soumis à conditions :
- L’investissement locatif doit porter sur un logement meublé ;
- L’investisseur doit s’inscrire aux registre du commerce des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel ;
- L’investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 € annuels ou au moins 50 % de son revenu (le seuil à s’apprécie par foyer fiscal) ;
- Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC ( bénéfices industriels et commerciaux).
2) Compatible avec la récupération de la TVA, si et seulement si :
Le logement est situé dans une résidence avec service ou de tourisme classée. L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para- hôteliers suivants :
- Accueil et gardiennage ;
- Entretien des parties privatives ;
- Petit déjeuner ;
- Fourniture du linge de maison ;
- Les loyers perçus sont soumis à la TVA de 5,5 % ;
- La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
3) La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu trois mois de loyer, trois à six mois plus tard, il recevra chèque des services fiscaux qu’il utilisera pour :
- Rembourser s’est échéances de prêt ;
- Epargner sur un contrat de capitalisation dans le cadre d’un prêt IN FINE ;
- Réduire son impôt sur le revenu global.
4) Chaque année, l’investisseur pourra déduire de son revenu global le différentiel entre ses revenus locatifs et :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les charges de co- propriété et de propriété ;
- Les frais d’établissement ;
- Les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et d’allocations familiales) ;
- Les dépenses d’entretien et de réparation ;
- Ces déductions vont s’imputer sur le revenu global de l’investisseur et donc diminuer le montant de ses impôts ;
- Génère à terme des revenus BIC non imposables.
5) Chaque année, en périodes déficitaires l’investisseur cumul les amortissements sur :
- Les meubles (répartis généralement sur cinq ans) ;
- Les murs (répartis généralement sur 30 ans) ;
- En période bénéficiait (principalement au terme du financement), l’investisseur puise dans cette cagnotte pour effacer ses revenus BIC excédentaires ;
- Les revenus de son activité L.M.P seront donc nets impôts pendant plusieurs années (10 à 15 ans en général).
> Loueur Meublé Non Professionnel
1) Un statut facilement accessible :
- L’investissement locatif doit porter sur un logement meublé. (Dans les faits, c'est la plupart du temps un gestionnaire de biens immobiliers qui s'en charge = gestionnaire auquel vous confiez votre bien à louer) ;
- Il n’y a pas d’inscription au registre du commerce et des sociétés ;
- Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C).
2) Compatibles avec la récupération de la TVA qui est seulement si :
Le logement est situé dans une résidence avec service ou de tourisme classé. L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para hôtelier suivant :
- Accueil et gardiennage ;
- Entretient des parties privatives ;
- Petits déjeuners ;
- Fourniture du linge de maison ;
- Les loyers perçus seront mis à la TVA de 5,5 % ;
- La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
3) La procédure permettant de récupérer la TVA sur le montant du bien immobilier TTC est déclenchée dès que l’investisseur peut justifié avoir trois mois de loyer, trois à six mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux qu’il utilisera pour :
- Rembourser des échéances de prêt ;
- Epargner sur un contrat de capitalisation dans le cadre d’un prêt IN FINE ;
- Se constituer des revenus exonérés d’impôt.
4) Pour les revenus exonérés d'impôt, chaque année, au lieu d’être imposé sur la totalité des loyers perçus, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC) :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les charges de propriété et co-propriété ;
- Les amortissements des meubles (répartis généralement au maximum sur cinq ans) ;
- Les amortissements des murs (répartis généralement au maximum sur 30 ans).
Ceci revenant à dire que vous avez la possibilité de vous créer un revenu locatif défiscalisé sur 35 ans maximum (dans la pratique on arrive sans difficultés entre 15 et 20 ans); ceci après la date de fin de remboursement du prêt immobilier.
Ces déductions vont annuler ses revenus est donc réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus.
Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs ( loyers-déductions = zéro ), le différentiel (déficit BIC) sera reportée dans une limite de 5 ans et utilisé pour effacer d’éventuels bénéfices dans cette période.
En périodes déficitaires, les amortissements ne peuvent être réduit mais seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires. |
