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La loi Girardin permet une réduction d'impôts égale à 50 % du montant de l'investissement dès la première année de l'investissement.
Aucun apport personnel n’est nécessaire. Une défiscalisation en loi Girardin permet d’avoir une garantie de loyer, mais aussi des garanties de revente.

Dispositif de la loi Girardin habitation
• acquisition de parts de SCI (Société Civile Immobilière) d’un programme immobilier neuf situé dans les DOM-TOM ;
• financement par emprunt ou par fonds propres ;
• engagement de location pendant 5 ans minimum à des personnes qui en font leur habitation principale. Durée de conservation portée à 6 ans dans le cas du logement aidé dit « intermédiaire » ;
• conditions de loyer et de ressources pour les locataires ;
• réduction d’impôt maximum de 54 % de l’investissement total (= coût total pour l’achat du terrain et la construction du programme immobilier) ;
• réduction d’impôt répartie sur 5 années fiscales de façon égale.

Ce dispositif concerne l'acquisition de logements neufs ou en état futur d'achèvement situés dans les départements et territoires d'outre-mer et destiné à la résidence principale du locataire ou du propriétaire (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie). Le contribuable doit prendre l’engagement d’affecter les biens à son habitation principale, ou de les louer nus, dans les 6 mois de l’achèvement (ou de l’acquisition si elle est postérieure).
Afin d’offrir aux acteurs économiques un cadre stabilisé sur le long terme, la durée de validité de la Loi GIRARDIN est fixée à 15 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2017 (Article 199 undeciès du CGI).

Il faut s’engager à habiter le bien pendant 5 ans au titre de son habitation principale, ou s’engager à le louer non meublé pendant 5 ans (ou 6 ans suivant les cas), pour l’habitation principale d’un locataire. L’investissement ouvre alors droit à une réduction d’impôt. Ce dispositif est limité aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2017.

Cette défiscalisation, mise en place le 21 juillet 2003 (loi n° 2003-660 du programme pour l’Outre-Mer), est accompagnée de fortes réductions d’impôts non plafonnées. Le calcul de ces réductions prend en compte un plafond par mètre carré habitable. En défiscalisation loi Girardin le prix du m² est limité à 2 233 euros TTC + varangue dans la limite de 14 m². Les données sont révisées tous les ans.

Les investissements Outre-Mer soumis à de nouvelles conditions
Plafonnement du montant de la réduction d’impôt
A partir de 2009, dans le cadre du plafonnement des niches fiscales, le montant de la réduction d’impôt obtenu dans le cadre des investissements Outre-Mer serait plafonnée à 40 000 euros net de rétrocession ou à 15% du revenu brut de rétrocession.
Les investissements locatifs et les investissements dans le secteur productif (one Shot) seront concernés.

Une remise en cause des investissements effectués avant l’année 2009
Cette disposition ne remet pas en cause les avantages qui sont aujourd’hui obtenus dans le cadre du Girardin locatif. Cette limite ne concernerait que les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009. Des mesures seraient prises pour ne pas remettre en cause les décisions d’investissements prises avant cette date.

Les échéances de la diminution de la réduction d’impôts
Dans cette loi de défiscalisation, on distingue deux secteurs : le secteur libre et le secteur intermédiaire qui impose de respecter un plafond de loyer et de ressources des locataires. Le montant de la réduction octroyée varie selon que le logement se situe dans l’un ou l’autre de ces deux secteurs.

Le secteur locatif libre (sans plafond de ressources pour les locataires) continuerait à bénéficier de la réduction d’impôt de :
- 40 % pour les investissements achevés jusqu’au 31/12/2010 ;
- 30 % pour les investissements achevés au 31/12/2011 ;
- 0 % au delà.

Le secteur intermédiaire (loyer et ressources du locataire soumis à un plafond) continuerait à bénéficier d’un taux de réduction d’impôt à 50 % pour les investissements achevés au 31/12/2009.
Par la suite, il diminuerait à :
- 45 % pour les investissements achevés jusqu’au 31/12/2010 ;
- 35 % pour les investissements achevés jusqu’au 31/12/2011 ;
- 25 % pour les investissements achevés jusqu’au 31/12/2012 ;
- 0 % au-delà.

Le secteur social
Comme les avantages fiscaux des secteurs libre et intermédiaire vont progressivement disparaître à l'horizon 2013, un nouveau dispositif de défiscalisation pour le logement social serait créé dès 2009. Soumis à certaines conditions, la réduction d’impôt serait égale à 50 % notamment du montant HT, hors frais d’acquisition de l’immeuble construit, plafonné à 1 800 €/m².

Durée d'application de la défiscalisation
- Location pendant 5 ans et défiscalisation sur 5 ans en Girardin libre ;
- Occupation 5 ans et défiscalisation sur 10 ans en habitation.

TVA, plafonds de loyers et de ressources (secteur intermédiaire)
TVA appliquée pour chaque région :
-  Ile de la Réunion, Martinique, Guadeloupe, Saint-Pierre et Miquelon : TVA à 8.5 % ;
-  Polynésie française, Guyane, Wallis et Futuna, Mayotte, Nouvelle Calédonie : TVA à 0 %.

Plafonds mensuels de loyers en euros par mètre carré, charges non comprises, pour 2008
Pour les baux conclus en 2008 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2008 d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
- 145 euros dans les départements d'Outre-Mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte ;
- 184 euros à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques français.

Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’Outre-Mer (article 217 undecies).

Plafonds annuels de ressources applicable en défiscalisation loi Girardin

Les montants ci-dessus s'entendent, conformément aux dispositions du 2 de l'article 46 AG duodecies de l'annexe III au CGI, des montants des revenus nets de frais professionnels et non du revenu fiscal de référence mentionné au IV de l'article 1417 du même code. 

Profil de l’investisseur de la loi Girardin habitation
• tout foyer fiscal payant plus de 8 000 euros d’impôt ;
• volonté de réduire ses impôts de minimum 8 000 €/an pendant 5 années consécutives ;
• dispositif purement fiscal.