En règle générale (primo-investissement), et de manière à optimiser ce type de montage, nous préconiserons des opérations plus importantes en montant que les anciennes opérations Robien, financée à 100% sur des durées longues (20 ans). L'amortissement, mieux étalé sur les 9 premières années permet en effet de moins "buter" sur les limites du report sur le Revenu Net Imposable.
Ce type de configuration permet d'allier, effet de levier de l'emprunt, defiscalisation maximum et effort d'investissement minimum.
La loi Borloo est une variante sociale de la loi de Robien
Bénéficiaires:
Il s'agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
La location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant qui ne fait pas partie du même foyer fiscal pendant une durée maximale de 9 ans. Cette mise à disposition peut s'effectuer à titre onéreux ou gratuit.
Pendant la mise à disposition, l'avantage fiscal est suspendu et le bailleur est soumis au droit commun d'imposition des revenus fonciers.
Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité de location ou de mise à disposition à un proche, le bailleur doit avoir respecté les conditions du dispositif « Borloo populaire » pendant trois ans au moins. Le terme de la période d'application du dispositif est alors reporté d'une durée équivalente à celle pendant laquelle le logement a été mis à disposition.
En revanche, la location ne peut être consentie à un ascendant ou à un descendant membre du foyer fiscal.
Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, il ne peut être loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé
>Loi Borloo / loi Robien : les différences majeures
Ce nouveau dispositif a été élaboré par l'actuel ministre du logement, Jean-louis Borloo afin de faciliter l'accès des foyers modestes au marché de la location. Il entrera en vigueur le 1er juillet 2006 et ne se substituera pas au Robien mais le complètera, ce qui laissera à l'investisseur le soin d'opter pour l'un ou l'autre de ces deux dispositifs. Le Borloo populaire permet de déduire 6% du prix d'acquisition les 7 premières années de location, puis 4% les 2 années suivantes et enfin 2,5% pendant 6 ans soit jusqu'à 65% du prix d'acquisition sur 15 ans. Il diffère aussi de la loi de Robien sur les points suivants : les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires (inexistants dans le dispositif Robien) et la déduction fiscale des loyers perçus par l'investisseur.
Loi Borloo, un dispositif plus social
Les plafonds de loyers sont inférieurs d'environ 20% aux plafonds en vigueur dans le dispositif Robien. Les voici :
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français .
- Zone B1 : cette zone est nouvelle, elle a été créée pour 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères.
- Zone B2 : (l'ancienne zone B) comprend les agglomérations de population comprises entre
50 000 et 250 000 habitants.
- Zone C : elle couvre le reste du territoire
Les plafonds de ressources des locataires sont calqués sur ceux du PLI (prêt locatif intermédiaire) à savoir pour 2005 :
Plafonds de ressources du locataire
|
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
| Personne seule |
32 268 3 734 |
23 9682 628 |
21 971 2 542 |
21 822 2 525 |
| Couple |
48 226 5 581 |
35 198 3 859 |
32 265 3734 |
29 332 3 394 |
| * + 1 personnes à charge |
57 971 6 709 |
42 138 4 877 |
38 627 4470 |
35 115 4 064 |
| * + 2 personnes à charge |
69 440 8 037 |
50 996 5 902 |
46 747 5410 |
42 497 4 918 |
| * + 3 personnes à charge |
82 204 9 514 |
59 855 6 927 |
54 867 6350 |
49 879 5 773 |
| * + 4 personnes à charge |
92 502 10 706 |
67 517 7 814 |
61 890 7163 |
56 264 6 512 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 10 308+ 1193 |
+ 7 667+ 887 |
+ 7 028 + 813 |
+ 6 389+ 739 |
| *personne célibataire, couple marié ou pacsé |
Loyers par Zone
|
Borloo Populaire |
| Zone A |
15,92 €/m2 |
| Zone B1 |
11,06 €/m2 |
| Zone B2 |
9,04 €/m2 |
| Zone C |
6,63 €/m2 |
> Une fiscalité plus avantageuse pour la loi Borloo
Afin de compenser des loyers plus faibles que ceux du Robien, le dispositif Borloo populaire permet à l'investisseur d'effectuer une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers alors que dans le dispositif Robien, on doit déduire les frais réels (assurances, frais de gestion, charges de copropriété, frais juridiques) ce qui est généralement moins intéressant fiscalement.
|
